Это один из самых сложных бизнесов для анализа. Западная практика показала: курсовая динамика акций девелоперов практически не зависит от денежной составляющей прибыли, а следует за стоимостью компании по балансу (размеру собственного капитала), то есть коэффициент P/BV колеблется в районе 1.
Выручка для девелоперов имеет мало смысла, отражая только темп продаж. В выручке необходимо учитывать переоценку имущества (разница между балансовой ценой компании на конец и начало периода), которая составляла бы бо? льшую долю, но отчетность этот нюанс не учитывает – это делает бессмысленным такой показатель как P/S.
Что касается коэффициента P/E, то денежную прибыль имеет смысл учитывать для рентных активов, генерирующих денежный поток, но это никак не подходит для стройки.
Таким образом для того чтобы понять какую потенциальную доходность инвестор получит от инвестиций в акции строительной компании необходимо спрогнозировать стоимость портфеля недвижимости компании в будущем, вычесть из этой стоимости долг и проценты по нему — полученная цифра и будет значением собственного капитала компании или BV. К этой стоимости на акцию и будет стремиться курс акции на бирже.
Самым сложным является оценка портфеля недвижимости строительной компании.
Ряд компаний предоставляют отчет оценщика. НО! ВО-первых, нам требуется БУДУЩАЯ цена акции, а, значит, БУДУЩАЯ стоимость портфеля недвижимости. Во-вторых, у нас могут очень сильно расходиться базовые предпосылки при оценке стоимости строительных проектов. В кризис некоторые оценщики в течение года кратно снижали оценку стоимости проектов компании или практически не меняли ее на протяжении ряда лет, несмотря на изменение тенденций на рынке жилья. Доверия таким оценщикам нет.
Мы используем отчет оценщика, как источник информации о проектах и их параметрах, далее самостоятельно вычисляем будущие потоки и переоценку недостроя в разрезе каждого проекта, а также рентный доход. Затем прогнозируем денежную и неденежную составляющие прибыли (с учетом долговой нагрузки), а также величину собственного капитала (BV) и рентных доходов. При этом учитывается риск некачественного корпоративного управления и возможность продажи активов по ценам ниже рыночных.
Когда удается разложить по полочкам все проекты и потоки от них, становится понятна истинная стоимость исследуемой компании. По нашим расчетам, после кризиса отечественные компании, занимающиеся строительством жилья, торгуются существенно ниже своей балансовой стоимости (P/BV от 0.1 до 0.3 ). Этим и объясняется тот факт, что представители данной отрасли обладают на наш взгляд такой высокой потенциальной доходностью.
