Компания "Открытые инвестиции" опубликовала отчетность за 2014 г. по МСФО.
Начнем с операционной деятельности компании. К настоящему моменту 4 крупных проекта компании – коттеджные поселки Павлово-2, Пестово, Пестово Life, Мартемьяново стали еще ближе к завершению. В активной стадии развития находятся следующие проекты – дачный поселок Солнечный берег, жилые комплексы Vesna, Парк Рублево, Павловский квартал. Одним из ключевых проектов, на наш взгляд, является ЖК Vesna, в рамках которого ОПИН планирует построить 16 домов с 4 309 квартирами общей площадью 231 тыс. м2. Рассмотрим поступления денежных средств в 2014 году в разрезе проектов.
см таблицу http://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimost...
Таким образом, в 2014 году ОПИН заключил договоров на общую сумму в 8.8 млрд рублей, а основными генераторами денежных потоков выступили ЖК Vesna и Парк Рублево. Отметим, что на конец 2014 года было реализовано около 40% площадей ЖК «Vesna» и 65% в Парке Рублево.
Далее обратимся к анализу такой статьи баланса, как инвестиционная недвижимость, в которой отражается оценка по рыночной стоимости находящихся в собственности ОПИНа земельных участков и зданий на них. Существенных изменений в 2014 году не произошло.
см таблицу http://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimost...
Отметим, что в отчетном периоде земельный банк компании снизился на 119 га, а его оценка – до 27.9 млрд рублей. В 2014 году компания продала 166 га земли в Дмитровском районе, 41 га в Мытищинском районе и 17 га в Клинском районе, кроме того передала по 16 га земли в Дмитровском и в Кашинском районе органам местного самоуправления. Совокупная прибыль от этих операций составила 90 млн рублей. Кроме того, 137 га в Наро-Фоминском районе были переведены из состава запасов в инвестиционную недвижимость. Оптимизация огромного земельного банка остается одним из главных резервов для компании по повышению эффективности своей деятельности, и мы ожидаем, что этот процесс будет продолжен.
Ослабление курса национальной валюты для ОПИНа выступило негативным фактором: компания отразила отрицательную курсовую разницу в размере 2.7 млрд рублей. За 2014 год долговая нагрузка компании выросла с 14 до 20 млрд рублей, из которых половину составляют валютные обязательства. Финансовые расходы ОПИНа существенно не изменились, составив 1.6 млрд рублей. Отметим, что около 16.5 млрд рублей инвестиционной недвижимости (земельных участков) и 2.6 млрд рублей запасов (строящихся жилых зданий) были предоставлены ОПИНом в качестве обеспечения кредитных обязательств. Добавим, что снизилась статья «Займы выданные», которая составила 1.7 млрд рублей против 2.2 млрд рублей годом ранее. Финансовые доходы ОПИНа выросли до 380 млн рублей (в 2.3 раза).
Отметим, что несмотря на рост учтенной выручки более чем в 2 раза (до 5.5 млрд рублей) компания продемонстрировала операционный убыток в размере 264 млн рублей. При этом операционный убыток в 2013 году составлял более 1.5 млрд рублей. Однако отрицательная переоценка инвестиционной недвижимости в размере 1 млрд рублей, значительные курсовые разницы и сущестенные финансовые расходы привели к тому, что отчетный чистый убыток увеличился более чем в 2 раза – до 4.8 млрд рублей. В итоге собственный капитал ОПИНа за год снизился с 27.7 до 20.8 млрд рублей. Балансовая стоимость акции на конец 2014 года составляет 1 370 рублей, а биржевая – около 200 рублей.
В целом после проведенного анализа отчетности наше отношение к ОПИНу не изменилось. Компания продолжает торговаться значительно ниже стоимости портфеля своих проектов. По нашему мнению, ОПИН продложит оптимизацию своего земельного банка с целью сокращения расходов на его содержание; со своей стороны мы хотели бы видеть более активные действия компании по выкупу собственных акций с рынка в рамках модели управления акционерным капиталом. Бумаги ОПИНа являются одной из базовых инвестиций в наших портфелях акций "второго эшелона".
