Совсем недавно нам попался на глаза свежий номер одного из многочисленных и невесть как себя окупающих толстых глянцевых журналов. Хедлайнером номера стала очаровательная барышня из девелоперской группы ОПИН Наталья Картавцева, с увлечением рассказывающая о революционных тенденциях в девелопменте (http://salonn.ru/article/838-natalya-kartavtseva-opin-developer-sozdayuschiy-trendyi/) . Как не трудно догадаться, на примере ОПИНа. Оказывается, ОПИН — классический Trendsetter (да, есть и такое словечко) в отечественном девелопменте. В переводе на русский язык – законодатель мод или основатель тенденций.

Нам, как акционерам ОПИНа, было весьма любопытно ознакомиться с этим повествованием, которое оставило у нас немало вопросов. С этой компанией в последние годы нас связывает многое, рождая чувства недоумения от происходящего. Однако после прочтения материала вопросов стало даже больше, чем до прочтения статьи...

Чтобы не быть голословными, мы хотим предложить нашим читателям самим сделать выводы, ознакомившись с наиболее яркими выдержками интервью...

«... наш проект «Большое Павлово», где мы сначала построили ТРЦ «Павлово подворье» и «Павловскую гимназию», а затем запустили один за другим три жилых проекта: элитный поселок «Павлово», мультиформатный поселок «Павлово‑2» и — в начале этого года — малоэтажный комплекс комфорт-класса «Павловский квартал». Все проекты оказались очень успешными, в том числе благодаря якорному центру — крупным инфраструктурным объектам.»

«В случае с «Пестово» нам не нужно было придумывать новую концепцию, а лишь взять за основу и правильно использовать уникальные экологические особенности осваиваемого участка земли. Поселок построен на полуострове Пестовского водохранилища с естественной живописной бухтой, где логично было создать собственный яхт-клуб. Инвестиции в проект были колоссальными: мы обустроили габионную набережную длиной 2,5 км, провели работы по углублению дна и укреплению берегов, что помогло улучшить экологическую обстановку в этом месте. Кроме того, нужно было благоустроить территорию в 123 гектара, сохранив при этом ее природный колорит. Затопленные участки были оформлены в небольшие озера с мостиками, обустроен полуостров для рыбалки, а некоторые участки земли остались абсолютно нетронутыми. При всем этом нам необходимо было провести коммуникации — воду и электричество — к береговой линии, построить яхт-клуб и ресторан, сделать площадки для тенниса и волейбола. В 2013 году мы вложили в финальное благоустройство поселка около 400 млн рублей».

«... для нас было очевидно, что многоквартирная малоэтажная застройка станет новым загородным трендом для премиального сегмента. В нашей бизнес-модели заявленная стоимость доходила до 300 тысяч за «квадрат».

Первое впечатление от прочитанного – это, действительно, круто! Своего рода Apple российского девелопмента. Популярность огромна, тренды компании на слуху. Как здорово, наверное, быть акционерами такой компании! Наверняка, у нее бешеными темпами растут доходы, ну а о капитализации и говорить не приходится: акции бьют одни рекорды за другим, разлетаясь как горячие пирожки...

Реальность для акционеров, однако, строго противоположна. По международной отчетности компания показывает убытки. Акции действительно бьют рекорды...рекорды падения. На нашем фондовом рынке не так много компаний, чьи акции упали в несколько раз от минимальных значений 2008-2009 г.г., и ОПИН весьма заметный представитель в этой группе. Это тем более представляется нелепым, учитывая колоссальный земельный банк, доставшийся ОПИНу с прошлых лет, когда стратегия развития компании представляла собой, по сути, земельный ЗПИФ.

На этом фоне интервью может дать ключик к разгадке этого феномена. Такое впечатление, что в компании уже никто не помнит о том, что цель функционирования публичной компании — получение прибыли и рост рыночной стоимости для акционеров. Зато в наличии полуостров для рыбалки, яхт-клуб, площадки для тенниса и волейбола. Окончательно отправили нас в нокаут расходы на финальное благоустройство поселка (400 млн рублей). И это только финальные затраты!

Между тем в прошлом году мы обращали внимание Совета директоров компании на вопиющий дисбаланс между потенциалом имущества компании и ее оценкой на вторичном рынке.Напомним, что компания оценена с коэффициентом P/BV около 0,2. Другими словами, собственный капитал компании оценен инвесторами ниже одной пятой (!) его стоимости. Кроме того, текущие рыночные котировки акций компании находятся даже ниже их номинальной стоимости (1 000 рублей), что существенно затрудняет проведение дополнительных эмиссий акций рыночным способом и ставит под угрозу реализацию стратегии компании по консолидации и диверсификации девелоперских проектов. Приводя конкретные цифры, мы показали, как с помощью небольшой суммы средств (менее 100 млн руб., сравните с суммой, выделенной на финальное благоустройство Пестово) и достаточно простых действий Совет директоров может добиться повышения эффективности работы общества. Той самой эффективности, в борьбе за которую сотрудники отдела продаж ОПИНа не спят ночами, придумывая новые способы освоения избыточного земельного банка. Но все, что мы получили в ответ — отписку г-на Сенько В.В. (Член Совета директоров ОПИН и Директор по инвестициям ООО «Группа ОНЭКСИМ»):«По мнению Совета директоров и менеджмента ОАО «ОПИН», в настоящее время вложение денежных средств в новые перспективные проекты компании должно обеспечить более значимый прирост акционерной стоимости.» То, что выкуп акций собственной компании, торгующейся за 20% балансовой стоимости – это и есть вложение в собственные перспективные проекты да еще и с фантастическим рычагом – видимо, высшая математика для управленцев ОПИНа...

Складывается ощущение, что компания постепенно превратилась в этакий клуб перфекционистов, для которых перестает существовать объективная реальность в виде конкретных экономических результатов деятельности акционерного общества. Трудно сказать, с чем это связано: стоит ли это рассматривать как единичный случай или как системные сложности, возникающие в последнее время в развитии проектов в рамках группы ОНЭКСИМ. Очевидно одно – акционерное общество не должно работать по принципу «процесс ради процесса». Необходимо ввести четкие критерии качества работы органов управления, а также укрепить кадровый состав Совета директоров компании. Судя по имеющемуся дисбалансу в работе, представительницы прекрасного пола ОПИНа значительно опережают своих коллег-мужчин, заседающих в Совете директоров. Может, для пользы общего дела им следует поменяться местами?

P.S. Примерно год назад в этом же журнале вышла статья о компании «Галс-девелопмент» под названием «Галс — ИНТЕЛЛИГЕНТНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ». После этого котировки выросли в 10 раз в течение года. Будем надеяться, что и акционерам ОПИНа публикация принесет удачу. Ту самую, которую они так давно ждут. Со своей стороны, мы надеемся и на Совет директоров, направляя в его адрес очередное Обращение.