Наиболее крупным сегментом на российском рынке альтернативных инвестиций продолжает оставаться «Строительство/Недвижимость». В 1 полугодии 2013 года на долю этого сегмента (в стоимостном выражении) пришлось 42% общего объема сделок, что соответствует уровню 1 полугодия 2012 года, но ниже уровня 2 полугодия 2012 года (71%). Такая динамика связана со спецификой рынка недвижимости – большинство крупных сделок, как правило, заключается ближе к концу года. При этом в абсолютном выражении объем сделок увеличился практически в 2 раза к уровню 1 полугодия 2012 года, что в целом свидетельствует о сильных перспективах сегмента в текущем году.
В условиях сохранения нестабильной ситуации в мировой экономике инвесторы продолжают отдавать предпочтение инвестициям в недвижимость как наиболее надежному классу активов. Как следствие инвестиции в недвижимость демонстрируют уверенную динамику, выгодно отличаясь от вложений в другие классы активов.
По данным исследования рынков капитала 60 стран мира, проведенного Jones Lang LaSalle, глобальный объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в 1 полугодии 2013 года составил $219 млрд., что на 11% выше уровня 1 полугодия 2012 года. Прогноз Jones Lang Salle на весь 2013 год – $450-500 млрд. против $449 млрд. в 2012 году.
В 1 полугодии 2012 года произошло формальное закрытие нескольких крупных сделок на российском рынке недвижимости с участием фондов прямых инвестиций:
- Приобретение фондом Morgan Stanley Real Estate многофункционального комплекса Метрополис за $1,2 млрд. (крупнейшая сделка в коммерческой недвижимости) у Сapital Partners. Стоит отметить, что менее чем через полгода после закрытия сделки (в начале июля 2013 года) фонд Morgan Stanley Real Estate объявил о продаже примерно половины комплекса американскому фонду Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund.
Сумма сделки не раскрывается, по предварительным оценкам она может составить порядка $600 млн.
- Приобретение O1 Properties Бизнес-центра «Белая площадь» за $1 млрд. у AIG/Lincoln Russia и ВТБ Капитал.
- Приобретение Millhouse Capital Бизнес – центра «Четыре ветра» за $370 млн. (сумма учитывает долг в размере $163 млн.) у AFI Development.
Кроме того, в 1 полугодии прошли еще несколько крупных сделок на рынке недвижимости с участием фондов прямых инвестиций:
- Приобретение AFI Development 50% Бизнес-центра «Аквамарин» у партнера по проекту Super Passion Ltd за $230 млн. с целью последующей перепродажи 100% объекта (переговоры с покупателями ведутся с сентября 2012 года).
- Приобретение Государственным нефтяным фондом Азербайджана (SOFAZ) 100% торгово-офисного центра «Галерея Актер» у Столичной страховой группы за $133 млн.
- Приобретение Группой БИН 100% Складского комплекса Томилино (расположен в Московской области) у GHP Group за $90 млн. Это приобретение стало уже вторым объектом группы БИН в сегменте «Складская Недвижимость» и отражает общий интерес группы к развитию этого направления.
- Приобретение компанией «РосЕвроДевелопмент» 100% ТРЦ «Аура» в Новосибирске у турецкого холдинга Renaissance Construction за $784 млн. В 2014 году «РосЕвроДевелопмент» планирует начать работы по расширению ТРЦ на 20 тыс. квадратных метров. Завершение работ намечено на 2015 год. Объем дополнительных инвестиций в строительство дополнительных площадей может достичь 1 млрд. руб. Эта сделка стала отражением тенденции по постепенному смещению интереса инвесторов в регионы (в города миллионники).
- Приобретение АФК «Система» 51% ОАО «Московский бизнес инкубатор» у MBI Development, который является девелопером бизнес-парка Nagatino i-Land площадью более 1 млн. кв. м. Cумма сделки не раскрывается, но по предварительным оценкам может составить $600-800 млн.
- Приобретение частным западным инвестором 100% БЦ «Эрмитаж Плаза» у Forum Properties за $245 млн.
По итогам 1 полугодия 2013 года объем сделок на российском рынке недвижимости с участием фондов прямых инвестиций составил $2,4 млрд. против $2,8 млрд. долл. по итогам 1 полугодия 2012 года. С учетом того, что большинство крупных сделок заключается во 2-ой половине года, можно предположить, что инвестиционная активность останется примерно на уровне 2012 года, достаточно успешного с точки зрения развития рынка инвестиций в недвижимость.
Помимо интереса инвесторов (т.е. наличия спроса) дальнейшему росту объема инвестиций в российский рынок недвижимости будет способствовать и появление новых качественных предложений в секторе коммерческой недвижимости.
В частности до конца 2013 года только в Москве заявлено о вводе в эксплуатацию еще семи торговых центров, а всего в стадии активной реализации находится более 30 проектов, в том числе, таких как ТРЦ «Мозаика» и ТРЦ «Авиапарк», что может привлечь иностранные инвестиции. (На текущий момент зарубежные инвесторы в большей степени заинтересованы в приобретении торгово-развлекательных центров, так как видят большой потенциал в дальнейшем росте потребительского спроса в России, в то время как российские инвесторы больше заинтересованы в приобретении бизнес-центров).
По различным экспертным оценкам, общий объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам года может составить $7,5-8,5 млрд.
*В качестве основных источников использовались базы данных mergers.ru, preqveca.ru, rusbase.com, preqin.com.
