Полная версия  
18+
2 0
1 комментарий
5 099 посетителей

Блог пользователя PRObonds.ru

Блог компании Иволга Капитал

Холдинговая компания "Иволга Капитал" - владелец сетевого СМИ RPObonds и Инвестиционной Компании "Иволга Капитал". Наши миссии - популяризация розничного облигационного рынка, финансирование среднего и крупного бизнеса, управление частным капиталом "Иволга Капитал" занимается организацией малых и средних облигационных займов, клиентскими продажами инвестиционных продуктов, портфельным управлением активами
1 – 2 из 21
PRObonds.ru 01.12.2022, 08:56

Как отмена льготной ипотеки повлияет на размер ежемесячного платежа?

Вероятная отмена льготной ипотеки в конце 2022 года — уже несколько недель самая обсуждаемая новость на строительном рынке. Банки и девелоперы, конечно, против, и высказываются о том, как данная мера приведёт к снижению спроса.

По итогам 2020–2021 гг. около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках ипотечных программ с господдержкой. Самая популярная программа — льготная ипотека под 7%, которая вероятно завершится к концу текущего года.

При этом средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам в сентябре составляли 10–10,2%, средний размер ипотеки — 3.8 млн рублей, а средний срок кредита чуть выше 23 лет. Используя формулу аннуитетного платежа, можно посчитать, как переход от льготных 7% к рыночным 10% повлияет на размер ежемесячного платежа.

Мы видим, что при ставке 7% платёж по среднему ипотечному платежу составляет 27,7к, при росте ставки до 10,1% платёж увеличивается на 7,7к до 35,5к. А «уход в длину» и увеличение срока кредита на 3 года сократит разницу уже до 6,5к (ипотечный платёж 34.2к).

Много это или мало вопрос сложный. Следующий год, безусловно, будет очень тяжёлым для застройщиков, но в нашем представлении отмена льготной ипотеки не является тем фактором, который способен критически повлиять на отрасль.

Марк Савиченко, главный аналитик ИК "Иволга Капитал"

Подписаться на ТГ | Чат Инвесторов| YOUTUBE | VK | Smart-lab.ru

1 0
Оставить комментарий
PRObonds.ru 16.08.2022, 11:24

Строители пирамид

На днях общался с руководителем блока продаж одного из облигационных эмитентов – девелоперов. В т.ч. задал вопрос, скажется ли положительно на росте продаж жилья снижение цен первички? Цены на жилье растут и летом, и этот более быстрый рост в сравнении с ростом темпов реализации.

В отчет получил мнение, что покупатели не так интересуются ценой жилья, как величиной ипотечных ставок. Это, кстати, хорошо читается и по рекламным баннерам (по меньшей мере в Москве), где основной упор делается на околонулевые ставки по ипотеке (речь о жилье +/- комфорт-класса, где доминируют ипотечные сделки). Прозвучало и еще одно интересное замечание. Снижать цены некомфортно, поскольку, это будет расстраивать тех, кто уже купил.

В этой обстановке цены на жилье могут повышаться и дальше. По крайней мере застройщиками. В обмен на беспрецедентно дешевую ипотеку.

Ценность именно цены в представлении покупателя невелика. Он видит сформированный тренд ценового роста, и тренд для него важнее. Тем более, покупка совершается на заемные, кажущиеся бесплатными деньги.

Но ипотечный аннуитет предполагает выплату тела кредита. Собственно, он и превращается в выплату только тела. Которое в свою очередь заметно увеличилось.

Психологический парадокс таков, что, какой бы высокой ни была цена покупки недвижимости, если она растет в дальнейшем, есть мотивация платить по кредиту. Да, дорого и сложно, но нереализованный доход от прироста цены делает заемщика богаче хотя бы на бумаге. А за это можно заплатить.

Парадокс разрушается, когда рост цены останавливается. Как разрушается и внутренняя убежденность платить дальше. Не забываем, ипотека сейчас – это около 80% приобретаемого жилья. И значит, масса, а то и основная масса сделок совершаются на грани платежных возможностей покупателей.

В экономической теории такую динамику называют кредитной пирамидой. Пирамидальный рост цены от, скажем, инфляционного отличается тем, что каждое новое ее повышение требует значительно большего масштаба кредитования. Поэтому такой рост, кажущийся устойчивым, в один не самый прекрасный день не замедляется, не останавливается, а более-менее резко переходит к падению. Невозможность или нежелание обслуживать дешевые кредиты за дорогое имущество выводит его на продажу, где и несостоятельные покупатели, и кредитующие банки составляют друг другу жесткую конкуренцию.

Когда произойдет разворот, у меня нет четкого мнения. Думаю, не позднее следующего года.

Застройщикам придется сокращать маржинальность, увеличивать диверсификацию и усложнять методы реализации и продвижения, а также уходить в более низкий класс жилья. Сложности должны быть у тех, кто агрессивно ставит на рост бизнеса под дешевую ипотеку.

У банков может создаваться мнение о безопасности ипотеки, поскольку она с запасом обеспечена залоговым имуществом. Однако именно банки, могут оказаться основным звеном, давящим на вторичный рынок, когда столкнутся с зыбкостью своей защиты.

Для массового покупателя лучшее, что может произойти, чтобы спасти ситуацию – это рост доходов, даже номинальный, т.е. чисто инфляционный рост. В таком случае доля платежей по ипотеке в доходах будет снижаться (аннуитет инфляционно не увеличивается). Однако от обывателя это не зависит. А если роста доходов или инфляции не будет, слишком велики шансы, что массовый покупатель превратится в массового продавца.

Любая ценовая динамика сродни синусоиде. Когда мы не ее гребне, с легкостью строим планы о дальнейшем росте и подчиняем планам свои действия. Чем только усиливаем неизбежную обратную тенденцию.

Источник данных: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/tab_sr...

Андрей Хохрин, генеральный директор ИК "Иволга Капитал"

Телеграм-канал: https://t.me/probonds

1 0
Оставить комментарий
1 – 2 из 21

Последние записи в блоге

ИК Иволга Капитал: подводим итоги 2023 и готовимся к 2024 году
ЦФА против ВДО. Что выбрать эмитентам и инвесторам?
Проект 111: предпразничный эфир с эмитентом, для которого подарки — это основной бизнес
Волна IPO продолжается? Интервью с ПАО МГКЛ | Группа Мосгорломбард
ВДО: есть ли основания покупать?
До окончания приема заявок на оферту Шевченк1Р4 осталось два дня
Знакомство с эмитентом ЭкономЛизинг
О результатах вложений в ВДО, о том, сколько мы заработали нашим клиентам в ДУ
Российский рынок акций. Перегрев и отказ
АПРИ Флай Плэнинг. Интервью с эмитентом

Последние комментарии в блоге

АПРИ Флай Плэнинг выходит на рынок с новым выпуском облигаций (1)

Теги

акции (58)
быстроденьги (12)
вдо (186)
вэббанкир (12)
ду (13)
иволга капитал (29)
инфляция (13)
ключевая ставка (12)
нефть (16)
обзор (78)
облигации (20)
офз (19)
первичка (18)
платежи (12)
портфели probonds (16)
портфелиprobonds (122)
прогнозытренды (13)
репо (35)
репо с цк (26)
рубль (16)