АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Активы компании представлены шестнадцатью собственными объектами, в основном крупными торговыми центрами общей посещаемостью 36,5 млн человек в год.
Бизнес девелопера структурирован в виде холдинга, в котором объекты распределены по разным дочерним компаниям, поэтому для объективной оценки финансового состояния необходимо смотреть на консолидированную отчетность. Обычный бухгалтерский отчет РСБУ в данном случае нерепрезентативен.
Результаты 2022 г.
Выручка эмитента формируется за счет платежей от арендаторов. По итогам 2022 г. она составила 2 763 млн рублей — на 2,9% меньше 2021 г., но на 15,7% выше пандемийного 2020 г. Основной спад пришелся на первое полугодие (-3,9% г/г), в то время как во втором полугодии ситуация уже начала выправляться (-1,9% г/г). Судя по динамике, в 2023 г. восстановление может продолжиться.
Для такого сложного года результаты очень достойные. Из страны ушло много розничных торговых сетей, особенно в fashion-сегменте. Ранее президент корпорации Алексей Панфилов в интервью Boomin отмечал, что «Гарант-Инвест» потерял в лице арендаторов всего пять брендов. Вакантность площадей по итогам прошедшего года находится на уровне 2,6%. При этом посещаемость выросла с 36 млн чел. до 36,5 млн чел. в год.
Для расчета валовой прибыли компания вычитает из выручки переоценку инвестиционной собственности (проводится независимыми оценщиками). Это объясняет высокую волатильность показателя. В 2017-2018 гг. он даже превосходил по размеру выручку от аренды.
Для оценки денежных потоков и способности обслуживать обязательства такой расчет не подходит, поэтому была взята очищенная валовая прибыль, которая учитывает только себестоимость. В 2022 г. она составила 2 131 млн рублей — на 4% ниже 2021 г., но на 20% выше 2020 г. Рентабельность по показателю символически снизилась до 77,1% против 78% годом ранее.
Показатель EBIT, рассчитанный как очищенная валовая прибыль плюс сальдо прочих доходов/расходов минус общие и административные расходы, составил 1 694 млн рублей, незначительно увеличившись по отношению к 2021 г. и прибавив почти 30% к 2020 г.
Сальдо процентных доходов и расходов в 2022 г. составило -1 723 млн рублей против -1 187 млн рублей годом ранее (рост на 45% по модулю). Сами по себе процентные расходы выросли до 3 млрд рублей. Процентные доходы поступают от портфеля займов юрлицам объемом до 7,7 млрд рублей.
Сальдо прочих операционных доходов и расходов составило 244 млн рублей против 16 млн рублей в 2021 г. и 54 млн рублей в 2020 г.
Показатель EBITDA компания рассчитывает без учета переоценки инвестиционной собственности. Вместе с тем она включает в показатель доходы от своих финансовых активов (процентные доходы), подчеркивая, что выступает финансово-промышленной корпорацией и одним из видов ее деятельности является размещение свободных денежных средств. При таком подходе EBITDA по итогам 2022 г. составила 3 027 млн рублей — рост на 5,1% к 2021 г.
Чистая прибыль компании оказалась глубоко отрицательной на уровне -1 756 млн рублей. По большей части убыток был сформирован за счет отрицательной переоценки недвижимого имущества (-1 641 млн рублей) и созданными резервами под кредитные убытки и обесценения (-51 млн рублей) Также в ОФР наблюдается дрейфующее из года в год обесценение гудвилла около 200 млн рублей. Если отбросить все неденежные статьи отчета, то компания могла получить порядка 120-130 млн рублей денежных поступлений.
Баланс и долговая нагрузка
Чистый долг компании вырос на 7,7% до 27,2 млрд рублей. Из них около 20 млрд рублей — задолженность перед банками по кредитам, в том числе под залог объектов. Основные банки-кредиторы — Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ и ПСБ.
Краткосрочная часть долга скромная — 4,2 млрд рублей (+11,6% г/г), или 14,6% от общего долга. На конец года она была полностью покрыта краткосрочными финансовыми вложениями на 4,6 млрд рублей и кешем на 1,3 млрд рублей.
Облигационный долг представлен пятью выпусками общим объемом 6,5 млрд рублей на отчетную дату. Два выпуска общим объемом 1,7 млрд рублей погашаются уже в этом году, но на середину мая запланировано размещение нового двухлетнего выпуска на 2 млрд рублей, который позволит рефинансировать этот долг. При этом процентные расходы по облигационному долгу, вероятно, вырастут, поскольку предыдущий выпуск, размещенный в ноябре 2022 г., компания привлекла с купоном 14,75%, а по истекающим выпускам уплачивала 10% и 12%.
Долговая нагрузка компании высокая. Отношение чистого долга к EBITDA, включающей доходы от финансовых активов, составило 9х. При этом привлеченный кредит от Промсвязьбанка целиком пошел на строительство нового ТЦ, отдача от которого найдет отражение в EBITDA в будущем. Если скорректировать чистый долг на эту величину, то чистый долг/ EBITDA составит 7,8х. Покрытие процентных платежей по EBITDA в 2022 г. составило 1х.
Показатели ликвидности в отчетном периоде улучшились: current ratio вырос с 1,1х до 1,7х, quick ratio поднялся с 0,5х до 1,2х. По большей части это связано с изменением соотношения между долгосрочными и краткосрочными финансовыми вложениями в пользу роста последних.
Общий размер финвложений за 2022 г. немного снизился — с 8 млрд до 7,7 млрд рублей. На 30 июня 2022 г. более, чем на 95%, эти вложения состояли из займов юридическим лицам. К концу года доля могла приблизиться к 100%. Ранее представители эмитента поясняли, что таким образом компания копит средства на покупку или строительство новых объектов, а также диверсифицирует денежные потоки. С учетом кеша на счетах «кубышка» корпорации на конец года составила 9 млрд рублей (рост на 1% к 2021 г. и на 7,2% к 2020 г).
Средняя ставка по финансовым вложениям, рассчитанная как отношение процентных доходов к среднегодовой сумме финвложений, за последние три года на 5,3–5,6 п.п. превосходила среднюю ставку по финансовому долгу, рассчитанную по аналогичному принципу, то есть размещение средств производится с выгодой для эмитента.
Выводы
Для депрессивного 2022 г. компания демонстрирует достаточно сильные показатели. В 2023 г. с большой вероятностью она вернется к росту и сможет обновить рекорды по выручке и EBITDA, превысив результаты допандемийного 2019 г.
Между тем, долговая нагрузка выросла, а показатели покрытия платежей ухудшились. Это компенсируется хорошими позициями по ликвидности, улучшившимися в 2022 г., а также предпринятыми шагами по рефинансированию облигационных выпусков, которые должны быть погашены в скором времени.
В текущих условиях значимой угрозы для платежеспособности компании не наблюдается, и доходности по коротким выпускам на уровне 9-10% это косвенно подтверждают. В 2023 г. ключевые кредитные метрики могут улучшиться, что позитивно повлияет на динамику облигаций компании.
