Добро пожаловать в клуб самоубийц

Заметки о рынке недвижимости.

Есть одна легенда. Знаменитый американский банкир Джон Морган как-то решил почистить ботинки. Обслуживающий его сапожник поинтересовался перспективами купленных им акций. <Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего!> - подумал банкир и избавился от всех своих акций. Это случилось всего за пару дней до биржевого краха. С тех пор на рынке закон: сапожники, домохозяйки, бельгийские дантисты и прочие несведущие люди - сигнал падения. Чтобы от чего-нибудь избавиться, нужно найти того, кому это можно <впарить>. Бельгийские дантисты для этого - идеальный вариант: не слишком грамотны в финансовых вопросах, сверхдоверчивы к средствам массовой информации. И, судя по всему, именно они сейчас дружно пришли на российский рынок недвижимости. Их не пугает абсурдность цен. Они не влезают в тонкости глобальной экономики. Как говорится, последняя волна, та, которая берет то, что уже никому не нужно. Те, кто будут расплачиваться за нажитые не ими барыши.

Хочу сразу оговориться: речь идет о недвижимости в столице, именно здесь уже создана самая настоящая пирамида. Достаточно сравнить остатки средств на корреспондентских счетах банков, чтобы понять, что все финансовые потоки в стране аккумулирует именно столица. Москва - это вектор, задающий движение для регионов. Поэтому все процессы, которые переживает и будет переживать московский рынок, затронут и провинцию в той или иной степени. А степень эта, в конечном счете, зависит от того, насколько алчна местная администрация и каковы реальные возможности населения.

Итак, суть любой финансовой пирамиды в том, что в начале ее строительства узкая группа лиц извлекает сверхдоходы, затем для поддержания доходности нужно все больше и больше кирпичиков, и пирамида становится объектом массовой рекламной компании. Помните МММ? Лене Голубкову нужны были всего-навсего сапоги жене. А теперь попробуйте вспомнить, когда именно началась пропаганда незыблемости московской недвижимости? Не так давно - всего года 3 назад, причем наиболее активно последние два года. В то время, когда квадратный метр дорожал на 100-200 % в год, идея инвестиций в квартиры не была столь растиражирована. Никто и никогда не стремится раскрыть секрет своего заработка, обозначить на карте место своего прииска и позвать соседей. Это происходит тогда, когда источник иссяк. И действительно, если внимательно посмотреть, то последние два года не было никакого роста цен. Бельгийских дантистов водят за нос: ценовые индексы рассчитаны в долларах, в рублях изменений же нет. А еще лучше сравнить стоимость квадратного метра с ценами на золото. Именно золото показывает реальное изменение стоимости активов, золото - инструмент, индексирующий инфляцию и защищающий от валютных колебаний. 2 года назад квадратный метр в Москве был эквивалентен по стоимости 250 грамм этого металла. Это был пик. В 2007 году цены упали (!) почти на 25%. Сегодня рынок компенсировал это падение и замер в нерешительности. Причины восстановления рынка специфичны: слухи о возможной деноминации, смена президента, военные действия в Осетии, изменение курсовой динамики рубля, падение фондового рынка. Все эти причины отнюдь не являются предпосылками продолжения роста цен. То есть вложения в московскую недвижимость за последние 2 года не дали никакого реального дохода. А ведь и в голову не придет такое, если слушать телевизор. Господа бельгийские дантисты, не слишком доверяйте рекламным акциям! К тому же заметьте, все индексы стоимости исчисляются по цене предложения, стоимость сделки по разным причинам не афишируется.

Самый распространенный аргумент апологетов роста цен: в России огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Он не даст упасть рынку. Простите, но это лукавство. Каков должен быть средний доход человека, решившего купить квартиру даже с использованием ипотеки? Как минимум 6-7 тысяч долларов (в случае покупки малогабаритной однушки в отдаленном районе в кредит на 30 лет). При этом доход в 4-5 тысяч в Москве считается очень даже неплохим. А средний доход на душу населения в столице чуть больше 30 000 рублей в месяц. Реальных покупателей на рынке фактически нет, да и никогда не было. Действительно, спрос огромный, но спрос на социальное жилье, а не на то, которое стоит 500 тысяч у.е. и выше. По данным Счетной палаты РФ, приобрести квартиру даже с использованием ипотечного кредита могут всего 10-15% россиян. Интересно, что доступность ипотечного кредита в России высчитывается совсем не так как, например, в США. Там сумма кредита не должна превышать заработка за полтора года, причем вне зависимости от длительности предполагаемого займа. Если взять такой подход, то взять кредит на покупку скромной квартирки может разве что президент и господин Дерипаска.

Цены в Москве двигали не реальные потребители, а инвесторы и крупные спекулянты. Связка чиновник-девелопер-банкир фактически монопольно устанавливала стоимость объекта. Покупали квартиры в новостройках крупные спекулянты из числа приближенных к этой тройке, фактически ничем не рискуя, на кредитные средства. И все были кровно заинтересованы в росте цен. Однако сейчас инвестиционный спрос изменился. Крупных спекулянтов на рынке уже нет, а те, кто остался, ждут подходящего момента, чтобы сбросить активы. Недвижимость перестала быть финансовым инструментом: ликвидность снизилась, доходность упала, себестоимость растет. Под такой актив уже стало затруднительно получить финансирование, за счет роста цен не просто покрыть издержки и остаться в плюсе.

Рост себестоимости жилищного строительства начал отставать от роста цен на готовую продукцию. С начала этого года себестоимость строительства выросла на 21,2% (в долларах), а цена всего лишь на 15,7 в новостройках и на 13,6 во вторичном секторе. В итоге, банки сворачивают финансирование, девелоперы в массовом порядке сворачивают проекты на ранней стадии реализации, пытаются продать почти построенные объекты. Число явно инвестиционных сделок на рынке жилья снижается: в 2005 году их доля составляла 20-25%, в 2006 - 15-20%, в 2008 - менее 10% (данные IRN) . Профессионалы уходят, а сапожники и домохозяйки приходят. Они не берут квартиры в новостройках этажами, не покупают землю гектарами. Они пытаются взять ипотеку или заложить то, что есть, чтобы купить, что получится. А получается немного: на рынке московских квартир явный перекос, доходящий порой до абсурда. Квартиры с общей площадью в 15 (!) кв.м. продаются по цене настоящего бизнес класса. Квартира в Измайлово площадью 13 кв.м. была продана в конце 2007 года по 7500 за метр, а сейчас на продажу выставлена примерно такая же на Щелковской по 9500 и в Зеленограде по 12000 (!) за квадрат. Метр в коммуналке улетает за 10 000 у.е.! На аварийные квартиры очередь. Чем дешевле квартира, тем выше на нее спрос. Подмосковье догоняет по ценам Москву, Зеленоград приближается к ЦАО.

На что же рассчитывает Леня Голубков? Его инвестиционная стратегия проста: сдам квартиру в аренду, и будет жене шуба. Лет 6 назад все так и было - сдача квартиры внаем была прибыльным бизнесом. Однако сейчас все в точности наоборот. Доход от аренды не покрывает и трети официальной (!) инфляции. Специально для бельгийских дантистов: вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. Любая предпринимательская деятельность должна приносить больший доход, так как в ней доля риска всегда выше. Сдача жилья внаем - это самый настоящий бизнес: арендатора нужно найти, заставить вовремя платить, за квартирой придется следить, хоть изредка делать ремонт. А сегодня годовые процентные ставки по депозитам выше 10%, доход же от аренды в среднем не превышает 5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%. То есть в 4 раза меньше!!! Но новые квартиры на рынок все идут и идут. Причем найти на рынке квартиру бизнес-класса значительно тяжелее, чем самый что ни на есть эконом, но по цене хорошего бизнеса. Бельгийских дантистов и бабушек можно понять: квартиры не были ими куплены, они никогда не рассматривались в стоимостном выражении, это актив, полученный в итоге приватизации или по наследству. Поэтому этот рынок такой инерционный. Будь все по-другому, количество предложений на аренду сейчас бы стремительно сокращалось. При официальной инфляции в 12% кому интересен доход в 3%?

Однако бельгийским дантистам все же стоит насторожиться и взвесить риски. Оборот рынка аренды в Москве оценивается в 4 миллиарда долларов. Налоги почти никто не платит. В условиях ухудшения экономического состояния страны государство вот-вот вспомнит о недополучаемых бюджетом средствах. Вспомнит и попросит вернуть все, за все прошедшие годы, да еще с пенями и штрафами*. *А заодно и повысит налог с собственников: он будет исчисляться с рыночной стоимости, а не исходя из цен БТИ, владельцы же второй и третьей квартиры будут платить по ставке раза в два-три выше.* *Вот и прикиньте, за квартиру, которая дает реальный доход в 3%, вам нужно будет ежегодно выплачивать от 1 до 1,5% налогов. Срок окупаемости инвестиций должен в среднем составлять 8-10 лет, у нас же с Вами получается почти 100 лет (еще одно доказательство того, что на рынке одни сапожники). Так стоит ли овчинка выделки? Компенсировать потери увеличением арендной платы вряд ли получится. Уже сейчас цены предельно завышены, а доходы населения съедаются инфляцией, потенциал роста зарплат исчерпан. Есть еще один риск. Ситуация на рынке жилья в России катастрофическая: более половины жилищного фонда нужно снести и строить заново. По данным Минпромэнерго, общая потребность в жилье составляет 1,6 млрд. кв. м. Государство не может не строить социальное жилье. Вопрос в том, каким образом и на каких основаниях оно будет передаваться нуждающимся: через оформление ипотеки с первым взносом из бюджета, через рассрочку или просто в аренду. Но это не так важно: квартиры эти будут, их предложение будет расти, а значит, у нанимателя появится выбор. В пользу такого развития события говорит и огромное количество недвижимости, находящейся у банков в залоге. Понятно, что государство поможет госбанкам (а именно они в основном занимались ипотекой и финансированием девелоперов). Однако все силы банков будут брошены на госкорпорации, поэтому недвижимые активы не смогут держать: через соцнайм государство решит сразу две проблемы - и населению поможет, и банки поддержит. Так что господа бельгийские дантисты, готовьтесь к тому, что за право сдать квартиру в аренду вам придется еще и заплатить. Кстати, во всем мире залогом стабильности рынка недвижимости является соотношение между ставкой ипотечного кредита и ставкой аренды жилья. Суммарные выплаты по кредиту за весь срок его действия, включая проценты и комиссии, не должны превышать стоимость аренды такой же квартиры в течение всего этого срока.

Еще одна инвестиционная стратегия Лени Голубкова: возьму квартиру в ипотеку и сдам ее в аренду, таким образом, получу квартиру бесплатно. Вы опоздали, Леня! Во-первых, без первоначального взноса уже не обойтись, как минимум процентов 30 придется выложить. Во-вторых, рост арендных ставок заметно отстал от роста цен на квартиры. В первом полугодии 2008 году цена однокомнатных квартир выросла на 31% (понятное дело, в долларах), а аренда - всего на 6,5%. В итоге арендной платы явно не хватает для погашения платежей банку. Увы, бесплатный сыр - лишь в мышеловке. А вот что касается рисков ипотеки по-русски. Реальная ставка, по которой вам дадут деньги в банке, не будет ниже 20%. Конечно, для бельгийского дантиста, уверенного в том, что цены будут расти постоянно, это не отпугивающий фактор. И все же замечу, если вы сейчас возьмете кредит в 100 тысяч на 15 лет, то выплатите банку 215 тысяч. Не жалко? И это только в том случае, если цены на жилье не упадут. А если это произойдет, то вы попадете на маржин колл. В любом стандартном договоре мелкими буквами написано: в случае падения цен банк имеет право на переоценку заложенного имущества и требование дополнительного залога. Другими словами, банк всегда следит за соблюдением соотношения между ценой заложенного имущества и величиной выданной ссуды. Заложенное имущество должно стоить больше, чем выданная сумма. В противном случае риск банка существенно возрастает. Как только нарушается это соотношение, банк требует с заемщика внести необходимую сумму для восстановления статус-кво. К примеру, вы взяли кредит в 300 тысяч на покупку квартиры в 500 тысяч, цены на квартиры упали на 20%. Банк будет требовать исправить ситуацию, то есть доплатить разницу, а именно чуть меньше (на сумму уже полученных им платежей) 100 000. Вы не готовы, тогда есть вариант - досрочное погашения всей суммы долга. А если цены упадут на 30%??? Заметьте, по своим обязательствам перед банком вы отвечаете ВСЕМ своим имуществом! Больше всего рискует тот, кто успел взять ипотеку на полную стоимость жилья или с минимальным (5-10%) первоначальным взносом. Когда в 90-х годах в Англии падали цены на недвижимость, банкиры увеличивали ежемесячные платежи для своих заемщиков. Так что излюбленный аргумент апологетов рынка недвижимости (что бы ни было, а с квартирой ничего не случится, ей не страшны дефолты, ее нельзя потерять) отнюдь не выглядит аксиомой! И дефолты очень даже грозят, и потерять ее легко можно, вместе со всем остальным имуществом.

Наивные бельгийские сапожники верят, что ипотечного кризиса, как в Америке, у нас не будет, что отечественные заемщики надежны, да и самих кредитов на покупку жилья выдано не много. Отчасти соглашусь лишь с последним тезисом. Действительно, доля сделок с участием ипотечного кредита в целом по стране не велика. Но в Москве достаточна, чтобы изменить расстановку сил на рынке и повлиять на динамику цен. Именно ипотека разгоняла рынок последний год. Главная же проблема в том, что в Москве одни и те же банки финансировали строителей и занимались кредитованием покупателей. И в первую очередь на рынок попадут не ипотечные квартиры, а те, под которые получены кредиты девелоперов. Что же касается кризиса КАК В АМЕРИКЕ, то замечу: кризис на рынке ипотеки в США уже давно вышел за рамки ипотеки, за рамки США, это самый настоящий глобальный кризис, вызванный дисбалансом производства и потребления в различных частях земного шара. Кризис доверия в мировой финансовой системе - только начало, за ним последует рост дефицита ликвидности (в России его пока нет, есть только дефицит заемных средств), а затем изменения курсов валют и последующая переоценка активов. Так что все только начинается, кризис будет более длительным, чем многие рассчитывают. Действительно, КАК в Америке у нас не будет. Американские банки за десятилетие удесятирили свою капитализацию, заработали сверхприбыль, а <билеты МММ> впарили всему свету. Отечественные же банки не успели сделать ни первое, ни второе. Зато построили шаткую башню, выше американской пирамиды: если бы американские банки подняли цены на реальный актив (то есть недвижимость) до уровня Москвы, то даже Федрезерву не удалось бы избежать дефолта. В отличие от Москвы цены там росли на производные инструменты. Вот и списали банки ту самую сверхприбыль. А что списывать отечественным банковским учреждениям? Кстати, в результате всем памятного дефолта отечественная экономика потеряла всего лишь 30 миллиардов, пирамида же в недвижимости (то, что тем или иным образом участвует в финансовых потоках, подо что брались и берутся кредиты) оценивается более чем в 1 триллион!

Что же касается надежных заемщиков... Как можно быть уверенным в чем-то на долгий срок и в нашем отечестве? Потенциал повышения заработных плат исчерпан, инфляция усиливается при растущем рубле, экономика замедляет рост, цены на нефть существенно ниже пиковых значений, иностранные инвестиции сворачиваются...... Будущее не выглядит лучезарно даже для менеджеров Газпрома. К тому же надо учесть, в условиях растущего рынка покупателей интересовала сумма кредита и срок, а на величину ставки они закрывали глаза. Как и на многие другие пункты кредитного соглашения. Когда же надежда на повышение доходов исчезнет, возникнут недовольства. Помните, что было с теми, кто брал потребительский кредит в <Русском Стандарте>? Вдруг оказывалось, что реальная ставка по кредиту составляла более 40%! Невозврат кредитов есть и сейчас, просто банки его не афишируют. Российская ипотека слишком молода, чтобы делать какие-то выводы. В стране нет еще ни одного заемщика, который бы полностью выплатил хотя бы 15-летнюю ипотеку.

Наивных Голубковых убеждают: количество строящегося жилья сокращается, вот-вот возникнет дефицит. Действительно, первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк сообщил, что за 9 месяцев 2008 года в столице было построено лишь всего 2 млн. кв.м. жилья против 3,5 за аналогичный период прошлого года. Если говорить о той доле квартир, которая поступает на рынок, то сокращение строительства выглядит еще страшней: в этом году их в 2,5 раза меньше, чем в прошлом. Действительно, раньше застройщикам удавалось давить на рынок: как только цены переставали расти, девелоперы, подобно странам ОПЕК, заявляли о завершении продаж. Однако сейчас действия девелоперов на рынок воздействия не оказывают. При таком огромном сокращении строительства цены и не думают расти. В чем дело? Профессиональные бизнесмены сворачивают свой бизнес на рынке, квартиры в новостройках уже давно не берут этажами, только поштучно. Маржа сократилась, доходность бизнеса упала. А социальное жилье по-прежнему строят и дают. Если раньше его доля составляла 50% от всех новостроек, то сейчас 65! И будут вынуждены строить еще больше.

Господа бельгийские дантисты, эластичность спроса не беспредельна. Рано или поздно наступает предел, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю. Похоже, что именно этот момент наступил и на московском рынке недвижимости, а мировой кризис ликвидности стал просто катализатором процесса.

С одной стороны, армия страждущих, чья покупательская способность не позволяет и помыслить о квартире. С другой стороны - полк спекулянтов и счастливые обладатели приватизированных квартир. По информации ГУП <Мосжилсервис> - организации, которая оформляет права на аренду квартир, находящихся в собственности города Москвы,- в настоящее время примерно 120 тыс. москвичей имеют в собственности 2 и более квартиры. Попробуйте проехаться как-нибудь вечерком мимо новостроек и подсчитать количество темных окон. По разным оценкам, доля <инвестиционных> квартир в таких районах варьируется от 50 до 75 процентов. Или, возьмите в руки газету и посмотрите, сколько квартир в только что сданном доме уже выставлено на продажу. Или попробуйте подсчитать, сколько квартир в Москве сдается в аренду - немереное количество. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, в столице сдают в аренду каждую десятую квартиру. Это официальная статистика, далеко не каждый наймодатель заявил о своем бизнесе. Столь существенный инвестиционный спрос не может быть залогом стабильности рынка. Спекулятивные капиталы как жидкость в сообщающихся сосудах, они очень быстро перетекают туда, где доход обещает быть выше. Реальный же спрос напрямую зависит от роста доходов населения. Доступность жилья за последние 3 года снизилась более чем на 50%! Темпы роста цен на квартиры в 3 раза опережают темпы роста зарплат, а инфляция - в 2 раза. И это сейчас, когда экономика пока еще накачивается нефтедолларами. Интересно, что этот параметр муссируется в прессе значительно реже, чем зависимость цен на квадратный метр от стоимости нефти или величины денежной базы.

В Бюро Недвижимости <Агент 002> утверждают, что с начала августа на каждые 7 выставленных квартир находится лишь один покупатель, это касается квартир бизнес-класса, количество предложений от собственников (и очень часто от желающих продать сразу несколько квартир) увеличилось на 36%. Дисконт за срочную продажу нескольких квартир одновременно доходит до 20-30%! В сегментах элиты и бизнеса предложения на продажу увеличивается на 2,5% каждую неделю. И это только самое начало. Если оценивать финансовую емкость рынка московской недвижимости, то это более триллиона долларов. Если ситуация не изменится за ближайшие 3 месяца, 20-30% квартир (по подсчетам того же Бюро Недвижимости Агент 002) хлынут на рынок, где покупатель отсутствует.

Да, охлаждение рынка необходимо. Чем выше стоишь, тем больнее падать. А где же предел? Предел - в реализации национальной программы <Доступное жилье>. В конце концов, в названии не сказано, будет ли это самое доступное жилье в собственности или в долгосрочной аренде. На западе стабильность рынка недвижимости поддерживается развитой системой социального найма. Наличие таких квартир балансирует рынок аренды в целом, а цивилизованная аренда предоставляет человеку выбор: жить в арендованной квартире по долгосрочным договорам с фиксированной ценой или купить собственные апартаменты. Пока государство не займется этим решением, не отойдет от практики передачи в собственность (такая политика оставляет лазейки для тех, кто передачу эту осуществляет вовсе не страждущим, а тем, у кого с доходами все в порядке), стабилизации рынка не будет. А для этого нужно совсем немного: развернуть закон в сторону защиты потребителя, а не производителя, заемщика, а не кредитора, арендатора, а не арендодателя; законодательно оформить продажу в рассрочку и соцнайм, реформировать закон о долевом строительстве, тогда, глядишь, и найдется настоящий инвестор, а не спекулянт. А лучший инвестор сейчас - население. Вот тебе и народная ипотека, и стабилизация рынка, и рост ВВП! Но для этого нужно падение рынка процентов на 50. Вряд ли это случится прямо завтра, дай бог, падение будет плавным, несколько лет. Однако не надо забывать и еще об одной мине замедленного действия. Предстоящий уход государства из сферы ЖКХ фатален для населения: большинство граждан не сможет содержать свои квартиры и будет вынуждено их продать. И если выброс социальных квартир совпадет с окончанием реформирования ЖКХ, то последует вторая волна падения.

Что же касается бельгийских дантистов... Уж если на рынке энергоносителей находится замена нефти, то уж у рынка недвижимости в Москве альтернатива точно есть и не одна. Можно обратить внимание на ценные бумаги: по крайней мере, на фондовом рынке 50% обвал уже пройден. Можно переложиться в другую недвижимость, например, за границей, - там цены ниже, кредитные ставки доступней, да и жить, увы, приятней и спокойней. Наконец, просто положить деньги на депозит в госбанк или за границу в надежный банк в надежной валюте, например, в швейцарских франках.

Источник: Наталья Спицина, Полит.ру