Регулятор собирается ужесточить выдачу ипотеки в новостройках. Для этого планируется ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Так регулятор намерен побороть схему «льготной ипотеки от застройщика», когда жилье предлагается под экстремально низкую ставку (вплоть в 0,01%), но по цене на 20–30% выше реальной.

🏠Чем обеспокоен регулятор

По мнению Банка России, существующие на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%) перевешивают риски спада спроса из-за ужесточения требований по ипотеке. Для компенсации нерыночных ставок застройщики завышают цену недвижимости на 20–30%, которые в последующем выплачиваются кредитным организациям в качестве «комиссии». Главный риск в такой схеме, который не устраивает ЦБ, помимо искусственного разгона цен на недвижимость, — при неспособности выплачивать кредит заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.

📝Как будет работать механизм

• Новые требования коснутся ипотеки на жилье в новостройках, включая квартиры, которые приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

• Ужесточение правил не распространяется на льготную ипотеку, поддержанную государством, если показатель долговой нагрузки заемщика не превышает 60%, а размер первоначального взноса составляет не менее 30%.

Банк России ждет комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года, после чего, скорее всего, утвердит новый регламент.

⚖️Кто выиграет: девелоперы или заемщики?

• Для девелоперов, учитывая подъем ставки по льготной ипотеке до 8% и повышение прогноза регулятора по ключевой ставке на 2023 год с 6,5–8,5 до 7–9%, надбавка к коэффициентам риска приведет к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли.

• Снижение цен сделает жилье более доступным для покупателей.

• В перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят «перезагрузить» спрос на новостройки и привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики и внутриполитических процессов в стране.